奥克兰 Airbnb 规定：晚数、consent 和市政费（rates）

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奥克兰做 Airbnb 有晚数上限吗？

没有。截至 2026 年 10 月 7 日，奥克兰 Unitary Plan 对一套房一年最多能短租多少晚没有上限。这和基督城很多分区按晚数设上限不一样。

规划管的是规模。在 Residential – Mixed Housing Suburban 和 Residential – Mixed Housing Urban 这两类主要的郊区住宅区，一处地块接待超过 10 人（员工和客人合计）的访客住宿，属于 restricted discretionary 活动，也就是需要办 resource consent。其他分区另有规定，您的房子在哪个分区，就看哪个分区的规则。

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什么时候要向奥克兰市议会办 consent

在 Mixed Housing Suburban 和 Mixed Housing Urban 区，分界线是一处地块超过 10 人。超过就要办 resource consent。人数要把员工也算进去；不管在线的哪一边，分区的建筑和地块标准（高度、退界、覆盖率等）照样适用。

Residential – Rural and Coastal Settlement 区更严：访客住宿即使在 10 人以内也属于 restricted discretionary，超过 10 人则属于 discretionary。房子在这个分区的，接订单之前先和市议会谈。

其他住宅区、商业区和 overlay 本文不展开。本文只是对您所在分区做第一轮筛查，不是对您那个地址的裁定。

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奥克兰短租的市政费（rates）

在奥克兰，晚数影响的是市政费，不是规划。市议会 2026/27 年度的页面说明：通过 Airbnb、Bookabach 这类网站短租的房产，不管在奥克兰哪里，都可能部分或全部按商业费率收费。“短租”指超过 28 晚的出租，2026/27 年度按 2025 年 7 月 1 日到 2026 年 6 月 30 日的晚数计。多少比例改按商业费率看订出去的晚数，实际要交多少还要看房产的资本价值（capital value）。

表里的 180 是市政费的档位，不是允许的晚数，和 Unitary Plan 对出租晚数的规定无关。想知道自己那套房的情况，可以看奥克兰业主页：免费书面评估会把市政费算进去。

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申报晚数，以及没有恢复的 targeted rate

房东可以提交短租住宿申报（short-term accommodation declaration），把实际订出的晚数告诉市议会。免费，大约 5 分钟。如果市议会没收到申报，会按 29 到 135 晚来估，也就是一般费率和 Climate Action Transport Targeted Rate 按 75% 住宅、25% 商业收。这是在线住宿房东的平均档，不代表您自己的订单。

另一项 Accommodation Provider Targeted Rate（APTR）在 2026/27 年度没有恢复：市议会页面写明决定不恢复。不过像上表那样，短租房产仍可能面临更高的一般市政费。

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GST 也变过

GST 从 2024 年 4 月 1 日起改了：不管您有没有注册 GST，平台都会对短租订单代收 15% GST；没注册的房东，其中 8.5% 作为统一抵扣返给您，6.5% 交给税务局（截至 2026 年 8 月 24 日）。具体怎么处理，请问您的会计师。

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规则对收入的影响

没有晚数上限，奥克兰在规划上主要看人数；花钱的地方是市政费的档位。一套房一年大部分时间都在出租，就会落在商业档，所以任何奥克兰地址的收入测算，都应该把这个地址实际要交的市政费算进去。不算市政费的测算，不是针对您那套房的测算。

托管本身怎么收费，见新西兰民宿托管费用：托管费包含什么，另付什么。

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怎么判断您的奥克兰房子适用哪条规则

先在 Unitary Plan 地图查看器里搜地址，记下分区和 overlay；数清楚房子实际能睡几个人，员工也算；估一下一年大概出租多少晚，对照上面的市政费表。按实际晚数主动提交申报，不要等市议会替您假设一档。

如果房子是公寓单元，挂牌前先问物业管理委员会（body corporate），弄清楚整栋楼的情况。MBIE 对基督城一套公寓作出的 2026/026 号裁定（2026 年 8 月 7 日）涉及的 Building Act 是全国性的法律，不是基督城的规则。

最后请奥克兰市议会针对这个地址书面确认。本页是公开规则的一般性概述，只能帮您做第一轮筛查，不构成规划结论、市政费评估或法律意见。